开盘报广（为何有的新楼盘开盘却被迅速抢光）

开盘报广，为何有的新楼盘开盘却被迅速抢光？

大家好，我是勇谈。房价高是全民皆知的问题，但是现实生活中却不乏不少新楼盘出现“开盘即售空”的例子。对于这样的情况如果说放在5年前或许还是真实的，如今出现这样情况的除非是楼盘性价比极高，否则基本没有可能性，毕竟2018年后全国房产都处于供过于求的情况。借此机会简单谈谈我的观察。

购房者抱怨房价太高这个是事实，20多年来房价多数情况下处于只涨不跌的情况20多年的房地产发展史，其实就是房价不断上涨史

图上所示是近20年来我国商品房销售价格走势图，可以看到一个基本事实“除去个别年份2007/2008年和2013年外，其余年份的房价上涨基本都保持了高速上涨”。哪怕是经历了2017年后“房住不炒”的严格调控后，房价持续大涨的趋势也没有改变。

相比于房价的持续高速上涨，大家的收入水平增长却很有限，这才是大家的“痛点”

图上所示是2014-2019年居民可支配收入及增长率走势图，可以看到一个基本事实“2015年后居民可支配收入及增长幅度就在持续减弱，多数年份收入增长幅度低于房价上涨幅度。”房价本身基数就大，增长率又高，自然大家就会觉得房价太高。

5年前如果说有新开楼盘“秒光”可信度还是比较高的，如今这样的情况基本不存在，房产供不应求的情况已经不存在了根据国家统计局的数据来看， 其实从2018年开始全国已经出现了明显房产整体供求过剩的情况

图上所示是2010-2018年我国房企住宅销售套数走势图，可以看到一个基本的事实“2016年后商品房销售套数增长就极其有限，甚至2018年出现了环比减少6万多套的情况。”看过我之前文章的朋友应该知道，2016-2018年全国不少三四线（包括一些新一线和二线）城市都出现了房价规模上涨、大涨的情况。面对房价大涨的情况，我国商品房销售套数却没有实质增长，为何会如此？答案很简单，当调控挤出了一大部分“伪需求”后，真正的购房者根本不足以消化目前的房产供应，换句话说“房产供过于求已经是事实”。这点也可以通过官方公布的人均住房面积达到30多平米可以得到佐证。

既然房产整体已经供过于求自然就不存在“秒光盘”，很多网友也学会了如何区别真假

房地产始终是一个需要“演技”的行业，无论的从房企、房地产协会还是房产销售人员其实都充斥着这样的习惯或者思维惯性。哪怕是放到5年前房产供不应求的情况下，也存在房产销售人员制造“哄抢现象”来促进购房者买单的情况。如今在房产销售不畅的今天，这样的局面更加正常。如果说你在大城市的大街上走过的时候，往往会看到这样的一种场景“大妈们拿着礼品甚至给你20元钱，让你去看房（当托）”，出钱来制造大量人看房的假象其实在房地产行业已经司空见怪。

购房者抱怨房价太高买不起是事实，有的新楼盘开盘却被迅速抢光却未必是事实

目前来看除去一线城市出现了性价比比较高的楼盘外，其余城市出现“秒光盘”的概率很小

一线城市的房产目前还是处于不足的情况，毕竟每年还有大量毕业生和人口流入，这点也是因为这些城市的资源过于聚集导致的，毕竟说到底“房价还是资源聚集度的体现”。跟其他城市相比，北京、上海等城市的户口如今还是香饽饽（民间传闻北京的一个户口市场价50万起），为了落户、就业、未来子女的教育等，假如有一个性价比比较高的楼盘出现被哄抢的概率还是很大的。图上所示是2006-2018年北京、上海的房企销售套数走势图，可以看到一个基本事实“这些年北京、上海的房产销售套数在不断减少”，大家需要知道的是北京、上海还是多数毕业生毕业后的首选地，每年还是有不少人口流入的，起码还是存在不少真正的刚需。

如何辨别“秒光盘”的真假？其实就是等开盘后一段时间再去问问就知道了

前段时间回答过一个网友的类似问题“为何刚开盘去买房的时候总是剩下不好的户型和楼层？”其实多数情况下都是一种虚假现象，目的也是为了逼迫现有的客户加快成交，毕竟一旦签订购房合同缴纳首付款后后期想要退款、退房的周期就会长很多。那么对于购房者来说如何区分到底是真是假？很简单，只需要开盘后一段时间再去询盘即可。

综上，购房者抱怨房价太高买不起是事实情况，但是如今所谓的“秒光盘”多数情况下是房企们“自导自演”的游戏。作为购房者来说要想区分就必须学会理性看待，认准一条“无需求不购房”。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

哪里是价值洼地？

2016年底，深圳房贷政策再次紧缩后，目光投向了珠三角地区。房产投资一定要买预期，当大家都看不好的时候，恰恰值得研究甚至下手。离深圳最近的东莞、惠州，以及佛山、中山都炒了上去。珠三角究竟还有没有值得房产投资的区域？一个偶然的机会，我了解到新塘。

当时的增城区新塘镇，房价只有1万出头，属于边缘化的广州。增城和从化是新近纳入广州的区，不限购不限贷。从化是生态旅游区，相对偏远，而增城则定位为产业大区，尤其是新塘，与已经成熟的黄埔、萝岗比邻。随着研究的深入，发现新塘的确是价值洼地，值得投入。

2020年前，新塘将建成广州“新东站”。

新东站的效果图。

新东站正在基础建设，图为建设情况。

新塘镇具备了几个优势：一是广州地铁13号线2017年底开通到新塘，成为东进的第一条地铁线；二是新塘将开建国内最大的“新东站”，不仅有最高的国际公寓，而且将成为未来的交通枢纽，杭广高铁、广汕高铁等数条高铁的交汇处，13、16等数条地铁交汇处，还是穗莞深城际铁路一期的终点站，时速140公里，从深圳机场起点到新塘终点，只要30分钟；三是新塘尚没有什么大的开发商进驻，除了碧桂园、保利，再就是楼盘并不算密集；四是增城、从化要说离广州市区最近，唯有新塘；五是新塘不限购不限贷；六是新塘有产业支撑，是亚洲最大的牛仔裤基地，入选全国中小城市经济实力百强镇，位居第四，将引进万达广场。

研究有了成果，碰巧的是首先来了一个利好，在距离新东站4公里的增城经济开发区，富士康落户，700多亿的投资，是广州建市以来最大的项目，将有10多万技术人员落户。而万达广州与富士康项目近在咫尺。其次就是今年3月的广州进一步缩紧购房政策，但是增城、从化因为需要开发，仍旧没有限购，使得购房者蜂拥至增城，4月份新塘所有楼盘破2万元。根据个人看法，在新东站建成后，新塘的房价应该在3.5万元左右，与现在的2—2.5万元，还有一定空间。

今天股市又是阴跌？

一段时期以来，北向资金的流向越来越受到市场投资者的关注。

北向资金由沪股通和港股通构成。在中国股市中，一般“北”指的是沪深两市的票票，“南”指的是指香港股票，因此，北上资金就是指从香港股票中流入大陆股市的资金，同时内地的股票也有流入香港股市的资金，而这个资金被称为南下资金。

关于北向资金的观点：

此前短线投资者多关注龙虎榜的动向，并且有很多投资者以此来作为股市的风向标，甚至操作依据。

但自疫情爆发之后，全球市场受挫，A股虽然在全球市场中相对稳健，但也未能幸免。期间，很多投资者和自媒体呼吁机构游资把握好全局，最后对时机的判断，A股是这一轮经济危机中表现最好的市场，需要机构和游资有所承担，你可以不拉，但请别砸！

但游资机构着实让人失望，收割韭菜是一流的，跑的比谁都快也是一流的！

在前一段时间，北向资金逆势加仓A股，并在最近一周内连续5日净流入。对此投资者对北向资金的流向开始更加关注，很多开始抛弃对游资的信仰，转投北向资金。

我们将北向资金和上证指数做一下对照，你会发现，北向资金的嗅觉着实灵敏。

注：图示中柱状图为北向资金流向，蓝色曲线为上证指数同期走势。

1月20日：北向资金开始流程，上证指数随后开始下挫。

2月3日：北向资金大幅流入，上证指数随后开始上扬。

2月21日：北向资金开始流出，上证指数随后下探。

3月2日：北向资金开始流入，上证指数随后也上涨。

3月6日：北向资金开始陆续流出，上证指数随后大幅下挫。

3月24日：北向资金开始确定性流入，上证指数也探底回升。

4月24日：A股大幅下挫，北向资金却逆势加仓，净流入48.05亿元，超过了前一日的流入资金，周一开市，是否能再次验证北向资金的嗅觉，我们拭目以待！

请问2月9日实体店能否开市？

二月九号实体店按目前疫情发展很难正常运营的，我们这通知二月九日所有店正常营业，但是随着疫情发展，各地执行标准和时间不一样！具体通知要按当地人民政府下发通知为主！如果疫情不乐观，可能会延期。刚才看了钟院士和李院士对当前疫情的预判，两位院士对前景也采取了谨慎地评论，说明现在疫情不容乐观。虽然前期取得了一定效果，但是总体来说，还是情况严峻！面临很多问题，医院救援物资！物流配送，还有恢复生产，人员流动！新药研发临床试验！疫情规律和分布走向及病毒的特征，途径许多待解决棘手问题！！！毕竟这些病毒来势汹汹，覆盖面广，传播途径也广泛！！咱们国家也缺少对大疫情的一些应急和先进管理经验！所以一句话，耐心等待着！

创业板注册制推出的意义有哪些？

在创业板试点注册制是A股市场一个重大的改革，也是创业板发展的一个新的阶段，4月27日晚间正式宣布创业板试点注册制审议通过，在多个方面都具有较大的亮点，一个是在新股发行制度上，创业板试点注册制允许一些未盈利的企业符合上市标准之后可以在创业板上市，当然这要等一年之后再出具体的上市标准，实行注册制也是3月1日正式实施的新证券法的要求。考虑到当前经济转型，一些新兴科技企业在初创期还没有能够实现稳定的盈利，所以放宽上市条件是适应经济转型要求的，支持更多的科技企业上市，让资本市场更好地服务实体经济。第二是在交易方面，放宽涨跌幅限制，和科创板规则一样，新股上市前五交易日不设涨跌幅限制，5个交易日之后，涨跌幅限制放到20%，这意味着试点注册制之后，创业板股票的波幅加大，这会起到活跃市场交易的作用，对于投资者来说也要注意短期波动的风险，追涨杀跌可能会造成较大的亏损。

在成熟市场，一般是不设涨跌幅限制的，但是A股市场的一直有10%的涨跌幅限制，现在适度放宽到20%， 这也是在科创板试点之后进一步推广到创业板，投资者要适应这个变化，但涨跌幅限制放到20%，从长远来看对于股价的长期走势并没有太大的影响，对于创业板长期的运行也没有太大的影响，只是在短期之内可能会加大股价波动。

在退市方面，创业板试点注册制之后将会做一些适当的改变，比如说因为交易类退市的公司取消了退市整理期，也就是符合交易类退市条件的公司要直接退市，防止一些资金炒末日疯狂，但是对于连续三年亏损而退市的公司，则不一定会让他退市，还会考虑到这些公司实际收入的情况，看公司是不是经营不下去，或者是公司的特点是不是科技创新企业，他们在研发投入阶段还没有实现盈利，所以这样更加符合科技企业的特点。

在创业板试点注册制和科创板相比还是有一些不同，从上市的标的来看，科创板更加突出硬核科技的特点，就是一定要有科创属性，比如科研投入占比要达到一定的比例，要符合国家六大战略发展方向的科技创新企业才能够在科创板上市，但是在创业板上的公司的范围可能更广，不仅包括一些科创企业，也包括一些新商业模式，新的业态的公司符合条件也可以在创业板上市。从企业发展的阶段来看的话呢，科创板可能会更加前期，创业板相对来说是较后期，定还是有所不同的，科创板、创业板包括新三板的精选层其实都是建设多层次资本市场的重要组成部分，都是为了适应了经济转型的要求。

考虑到创业板实施注册制后，上市条件放宽，所以对投资者适当性进行了要求，对于新增的投资者增设了准入标准，包括10万的资金量以及两年也就是24个月的投资经验，那么对于原有的创业板的投资者，还是可以继续的参与交易，和科创板50万的门槛相比，创业板10万的门槛较低，适用的投资者数量也会更多，这和创业板上市公司在成长类企业里面相对成熟是相匹配的。为了稳步推进创业板试点注册制工作，有序做好注册制实施前后创业板新股发行、再融资和并购重组等方面的内容，实施一个过渡期，在过渡期之内，证监会停止接收首次公开发行股票并在创业板上市申请，继续接收创业板上市公司再融资和并购重组申请。

在创业板试点注册制利好哪些行业？我认为，至少对三类公司是有利的，第一类就是券商，对于券商来说多了一些投行业务，有更大的发展空间，所以券商股在周二表现普遍较好，第二类是一些创投类的公司，在创业板试点注册之后，创投类公司投资一些科创企业，新兴科技企业有可能会登陆资本市场，这对于创投类公司也是有利的，第三，有利于一些可能做业务分拆的企业，分拆了之后有可能会在创业板注册上市。

券商股作为行情的风向标，往往在行情启动的时候会有所表现，前段时间市场还是处于底部震荡的阶段，现在刚刚开始反弹，所以券商股还没有到大幅表现的时机，但一旦行情确立，开始往上走的时候，券商股往往不会缺席。从市场机会来看，我之前建议大家重点关注白酒、食品饮料、医药等消费白马股，我认为虽然一季度对于白酒和食品饮料的业绩冲击较大，但是一个季度的业绩增长并不影响到一个这个公司长期的投资价值，因此建议大家可以积极配置消费白马股。

在近期包括这周二，白酒股再次大涨冲击前期的高点，甚至有的已经创新高，在大盘仍然在底部的情况之下，这些业绩优良的白酒龙头股能够创出历史新高，充分说明现在价值投资在A股已经逐步深入人心，坚持价值投资的投资者不仅没受到大盘调整的影响，而且获得了较好的超额收益，这是价值投资者的胜利。我之前在知识星球的价值投资圈多次强调，白酒、食品饮料、医药等消费白马股是值得拿来长期持有，甚至可以用来养老的品种，因为这些是真正能够实现业绩稳定增长的行业和板块，从投资方向来看，我从2009年初就提出未来10年要重点配置消费、券商和科技这三大方向，而且配置比例是5：3：2的配置比例，也就是说要50%配置在业绩稳定的消费股上，30%配置在券商股上，20%配置在科技股上，这样进可攻退可守，如果是这个组合，从2009年到现在虽然大盘几乎没有上涨，但是组合的超额收益是非常大的，这也验证了我对于行业方向的判断，供大家参考。

对于价值投资，我认为大家应该有更全面的认识，不仅传统的白龙马股适合价值投资，新兴科技股同样需要价值投资。狭义的价值投资是说要买当前业绩优良估值低的蓝筹股，但是广义的价值投资是说你要买基本面好的股票、将来有成长性的股票，其实巴菲特不仅是价值投资的大师也是成长股投资的大师，大家可以看一下他当年买的像可口可乐、喜诗糖果等，这些都是长期的成长股，而这些公司长期的业绩增长成就了巴菲特的投资神话。

巴菲特传统上是不投资科技股的，但是近些年也开始转变，理念与时俱进，投资了像苹果、亚马逊等科技龙头股，因为这些科技龙头股已经度过了依靠新技术的自由竞争阶段，进入到了寡头垄断阶段，并且已经有了稳定的盈利，现金充足，所以它的风险已经不是一般的科技股相比的，风险已经降得较低，像苹果已经变成一个消费龙头股，而不仅仅是科技龙头股，这一点是值得注意的。同样，无论是在主板还是中小创，乃至在科创板，我们在做投资的时候也是要坚持价值投资，买入有技术含量、有行业壁垒，同时有发展空间的股票，然后结合公司的这个市值大小、估值高低来决定是否投资。

在创业板试点注册制，一部分担心可能会导致股票扩容，从而导致二级市场资金分流，而创业板投资者门槛定到10万元，低于科创板的50万元，也让一部分人担心可能会分流科创板的资金，我认为这种担忧不必太在意，因为一个是创业板和科创板的定位不同，他们吸引的上市公司的属性不一样，另一方面是在创业板注册上市之后，监管层也会考虑到市场的承受能力和市场状况来控制新股的发行量，而不会出现大量扩容，就像科创板从去年7月22日正式开始交易以来，新股发行的数量也是根据市场的节奏做适当控制的，所以它对二级市场资金分流作用并不大。更重要的是我当时在科创板上市的时候就提出比价效应的概念，就是这些新上市的新兴科技股上市之后，受到资金爆炒，估值都比较高，反而显得原有的已经在创业板上市的科技股估值具有吸引力，可能会带动一波科技股的投资热情。

去年7月22号正式开始交易以后，科技股经历了先跌后大涨的过程，而在今年春节之后，科技股更是走出一波快速上行的行情，这其实就是科创板开板吸引了资金更多关注科技股的机会，无论是新基建指向的七大领域，还是科创板上市国家指出的六大战略发展方向，其实都是值得大家重点关注的一些科技的方向。