德丰基金,内地房价会降吗?

德丰基金，内地房价会降吗？

谢谢邀请.作为今年4月份刚在香港买了房子的我，近两年都持续重点关注香港的楼价变化；作为在香港金融保险行业工作多年的我，具备一定金融知识基础；同时我虽移民香港，但是生长于江苏南京，有内地背景，所以对于内地的房价楼市乃至政策都比较关注；所以个人觉得，对于这个问题，我可以给予一个令人信服的回答.

首先，我们先来回答一个问题，香港房价跌了么？跌了多少？为什么会跌？

口说无凭，实际数据说明一切.上面5张图是由香港第二大房地产公司：美联物业地产公司提供的由2018年4月份到2018年12月份的位于香港港岛的号称“地产交易风向标”的著名楼盘：太古城的交易记录（备注：因为香港一手新楼盘太少，不是每个月都有新楼盘发售，而香港新盘与比较新的二手楼盘差价不大，且香港楼市交易主要以二手楼盘为主，所以我们这里皆用二手楼盘交易做参考）

仔细观察红色虚线右边的平方呎价，一平方呎等于0.0929平方米，所以简单换算下，图中平方呎价乘以10.8即是每平方米的价格.根据图中数据显示，从2018年4月份到2019年11月份，每平方呎价平均在2w到2w2之间，11月份到12月份下跌到1w7-1w9之间，跌幅约为15%.

上面三张图为香港新界沙田区大围的盛世名城楼盘.此楼盘共三期，楼龄在3-6年之间.我们依旧观察红色虚线右边的数据.在2018年4-6月份，房价在每平方呎1.5w-1.7w之间；6月下旬房价开始起飞，在2018年7-11月之间，房价奔到了每平方呎1.8w-2w之间；11月下旬房价开始下跌，11月至12月房价跌至1.4w-1.7w之间.房价跌幅约17.5%左右.

作为刚买过房子的人，我负责任的告诉大家，图上面的数据全部都是推前一个月的数据.因为在香港买房子，订金定金分为两步走.第一步，是最初的订金，比如今天我看这个房子，咱要了，先交总价值3%的订金，然后签订预售合约，在一个月内补齐总价值10%的定金，然后签订正式合约，而所有房屋交易的确定日期，以正式合约签订日为准.所以我们看到的交易日期，是他们在交付第二步定金时的日期，其实已经是一个月之前的事.

上图为香港新界沙田区大围盛世名城附近的地产中介公司门口的2019年1月1日实拍售卖信息图.根据图中信息，再比较上图房价数据图，我们大约可得出，2018年12月底-2018年1月初的实际房价相较2018年年峰值，已经跌了近20%.

所以香港的房价跌了么？跌了.跌了多少？跌了10%-25%之间.为什么跌？

我们知道，美联储自2015年开始新一轮的缩表加息，而香港金融管理局在2015年，2016年，2017年均顶住美元加息的压力，没有宣布香港加息.但是自2018年9月份，美联储宣布第八次加息后，香港金管局终于顶不住美元加息的压力，开始了跟随美元加息的步骤.2018年12月份，美元再次宣布第九次加息，香港金管局也紧随其后，宣布加息.

当然，有人要问了，为啥加息会导致房价跌？因为加息加的是银行拆借利率，加息之后，存在银行的钱利率升高，向银行贷款的利率同时也会升高.存款利息高了，贷款利息也高了，自然会增加购房者的压力，打击炒房者的信心.

当然，又有人要问.你香港房贷利率就算加完，才2.75%，相较内地5%左右的房贷利率，还是比内地低一大截，为啥内地不会暴跌呢？这就引出了第二个问题的分析解答：内地房地产会不会暴跌呢？

要回答这个问题，我们需要单独分析香港和内地两个市场.

首先香港的房地产市场为何暴跌？

1.香港是一个成熟的市场，无论金融或是地产.虽然也有类似内地人民的房子情节，土地情节，但是相对成熟市场的投资者也较为成熟理智.由于美联储目前表现出还将持续加息的态势，所以导致买房者投资者对香港房价未来的预期降低.香港房价的涨跌受客观经济指数变化较大，较为敏感，相对来说较符合经济规律.

2.香港政府对地产的调控手段有较多尝试，终于出现了较为有效的方案.为了应对香港房价的持续暴涨，香港政府也对应出台了很多辣招.比如和内地一样的限购：一个香港人名下只能有一个房产，购买第二套房子时需要额外交总房价15%的印花税.比如设置首付底限：1000w以内的房产最低首付40%，1000w以上房产最低首付50%.但是结果任然不理想.然而当今年香港政府大力兴建和拨发公屋（类似内地公租房），加上年底香港金管局加息后，效果显著，香港房价立马走低.这说明治病还得治其根本.香港的公屋一旦申请到，是可以住到进火葬场的.人民没房子住，才要买；让人民有房子住，自然购买的需求就会降低.

3.香港是世界金融中心，投资方式较为多样化.除了房地产以外，还有保险，股票，基金，债券等多种投资方式.且香港无外汇管制，加上港币是美元的附属货币，在美元走强时，购买美元的中长期理财保险亦或是购买美元指数基金，都可以获得稳定或是较高的收益.

那么内地的房地产会暴跌吗？

本人认为，总体不会，部分个体会.

都说内地地产，深圳是风向标：上面4张图为深圳南山区，福田区，罗湖区，宝安区整体及部分中心区域2018年房价走势.我们看到，总体趋势比较平稳，有涨有跌，但是都是小幅波动，但并未出现类似香港的暴跌.

纵观北上广深，及各大省会城市如南京，杭州，成都，合肥等，以及各省较发达城市如苏州，青岛等城市，在2018年房价均是上涨或是小幅上涨或是持平.当然也有个别地区如燕郊，厦门，在2018年中下旬出现了房价暴跌现象.

那么为什么总体房价不会暴跌呢？

本人分析其原因有三

1.中央政府不希望房价暴跌.如果房价暴跌，会引发金融危机.房价暴跌会导致许多已经买房的人承受巨大压力，因为内地首付是30%.如果房价跌幅超过30%的话，比如房价跌了50%，那么贷款买房者需要在承受巨额贷款压力的同时，还要补齐20%的差价，才能避免银行收回房子.而假如因付不起贷款断供或是补不起差价而被征收，会导致银行手握大量房产，因为房产已经贬值，卖出价大幅缩水，而假如银行大幅抛售手中的房产，会进一步引发连锁效应导致房产继续暴跌；而假如银行将手中房子租出去的话，由于内地房租远远不能覆盖房贷，银行亦会大量亏损.上述两种情况皆会导致银行资金流出现巨大亏损及漏洞，参考美国2008年次贷危机，如果发生楼价暴跌，中国也会出现金融危机.

2.地方政府不希望房价暴跌.我们知道，目前养老医保方面，是由地方政府承担的.这是一个沉重的负担.现如今，寅吃卯粮，用现在劳动力交的养老医保给退休的人发或是享用，这是一个几乎公开的秘密.然而中国的人口红利已经结束，人口老龄化已经出现，并且会越发加重，在未来15-20年到达顶峰.人口老龄化意味着劳动力减少，交养老医保的人减少，而需要享用的老人越来越多.那么养老医保巨大的负担，地方政府要如何负担？现如今几乎所有地方政府财政皆是赤字，负债巨大，面对如此巨大公共养老医疗支出，地方政府如何创收？除了税收，无疑还是卖地.而房价暴跌，势必导致地价也暴跌，地方财政的收入也势必大幅缩水.现如今部分地方政府的限购政策已经松动，即是最好的证明.

3.内地已够房的中产小资乃至资产阶级不希望房价暴跌.由于中国金融市场较年轻，且受政策影响较大，且初期监管不严.致使很多民间融资，私募，网络p2p都变成了“讲故事”的庞氏骗局.且自2015年中国内地经济环境不景气，股市暴跌，外汇管制，内地百姓的投资受到一定限制.所以当在内地股市，基金，私募甚至创业皆受到挫折打击的内地投资者，还是会将资金投入到房地产市场中.加之中国人根深蒂固的土地情节，即使没购房的年轻人，为了结婚成家还是前赴后继的砸锅卖铁的入坑，成为了负债累累的已购房者.

当然，有些地方，如燕郊或者厦门，其房价已经远远超出其城市地方本身价值，或是百倍的超出了当地人民所能承受的价值时，还是会出现一定程度的下跌的.

所以综上所述，本人觉得，内地房价总体来说起来会持续维稳.不会下跌，但是也不会大幅上涨.

维稳将不仅是未来对社会的主要方针，对房价也是.至于为啥房价也要维稳，不会大幅上涨，其原因又有二.

1.房价继续大幅上涨会导致社会中低层及底层人民的生活愈发艰辛，不满情绪增高，从而可能影响社会维稳的工作，增加社会维稳工作的难度.

2.房价继续大幅上涨会更严重的打击实体经济的发展.我们都知道，实体经济才应该是一个国家经济的最大最重要的组成部分.然而现今土地经济已经本末倒置，重重的压在了实体经济之上.高额的地价导致高额的地租，租金已经成为实体经济最大的成本支出；未来人口老龄化加重，青壮年劳动力减少，人工成本也会大幅增加；由于近些年人民币M2货币总量增速过快，人民币超发严重，未来物价也会大幅增加，原材料成本也会增加；在人工，原料成本都将飞速增加的情况下，地租再增加，无疑是压死实体经的最后一根稻草.

所以本人预测未来房价也会维稳，在发达城市投资房产将会是较为稳妥的投资选择.但是想指望向之前一样投资房产获得巨额回报，那是不太可能的.

顺带提下，合理的投资一部分美元资产，将会是不错的选择.

深圳市宝安社保局地址在哪？

深圳社会保险局分站地址

2008年06月25日 15:32 深港在线 【大 中 小】 【打印】【关闭】

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深圳市社会保险管理局 深圳市彩田南路海天综合大厦 83460066 518026

深圳市社会保险局罗湖管理处 深圳人民北路126号物资大厦11楼 82204163 518001

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深圳市社会保险局宝安管理处 宝安区22区新安二路社保局 27750698 518101

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深圳市社保局宝安分局机构一览

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基金偿付科 宝安宝城22区新安二路社保大厦（即新海关正门对面200米） 27781300 518101

社会保险费征收科 宝安宝城22区新安二路社保大厦（即新海关正门对面200米） 27880259 518001

信 息 管 理 科 宝安宝城22区新安二路社保大厦（即新海关正门对面200米） 27590021 518101

养 老 保 险 科 宝安宝城22区新安二路社保大厦（即新海关正门对面200米） 27783604 518101

医 疗 保 险 科 宝安宝城22区新安二路社保大厦（即新海关正门对面200米） 27757631 518101

工伤保 险 科 宝安宝城22区新安二路社保大厦（即新海关正门对面200米） 27757813 518101

机关事业社保科 宝安宝城22区新安二路社保大厦（即新海关正门对面200米） 27780969 518101

农村养老保险科 宝安宝城22区新安二路社保大厦（即新海关正门对面200米） 27880261 518101

失 业 保 险 科 宝安宝城22区新安二路社保大厦（即新海关正门对面200米） 27881426 518101

监 察 科 宝安宝城22区新安二路社保大厦（即新海关正门对面200米） 27881427 518101

西乡社保站 西乡街道办流塘村委旁 27932987 518000

福永社保站 福永街道办德丰路161号(福永医院对面) 27381881 518000

沙井社保站 沙井街道办创新路企业大厦A栋1-4楼 27686892 518000

松岗社保站 松岗松盛大厦北侧2楼（松岗中行对面） 27096066 518000

公明社保站 公明街道办红花北路社保大楼三楼 27155485 518000

石岩社保站 石岩街道办罗租村路口华丽大厦三楼(宁远学校侧) 27643536 518000

龙华社保站 龙华镇弓村康乐花园B3--B5栋3楼 28157685 518000

观澜社保站 观澜大道288号财政大楼一楼(观澜医院附近) 28022128 518000

新安社保站 宝安区宝城22区新安二楼社保管理处服务大厅1-4号窗口 27755239 518000

光明社保站 光明街道办光明大道社保大楼1楼 27407686 518000

银河证券手续费多少？

银河证券每笔交易手续费包含如下内容：

1.印花税：成交金额的1‰ 。2008年9月19日至今由向双边征收改为向出让方单边征收。受让者不再缴纳印花税。投资者在买卖成交后支付给财税部门的税收。上海股票及深圳股票均按实际成交金额的千分之一支付，此税收由券商代扣后由交易所统一代缴。债券与基金交易均免交此项税收。

2.证管费：约为成交金额的0.002%收取

3.证券交易经手费：A股，按成交金额的0.00696%收取；B股，按成交额双边收取0.0001%；基金，按成交额双边收取0.00975%；权证，按成交额双边收取0.0045%。

A股2、3项收费合计称为交易规费，合计收取成交金额的0.00896%，包含在券商交易佣金中。

4.过户费（仅上海股票收取）：这是指股票成交后，更换户名所需支付的费用。由于我国两家交易所不同的运作方式，上海股票采取的是”中央登记、统一托管“，所以此费用只在投资者进行上海股票、基金交易中才支付此费用，深股交易时无此费用。此费用按成交面额（每股一元，等同于成交股数）的0.06%收取

5.券商交易佣金：最高不超过成交金额的3‰，最低5元起，单笔交易佣金不满5元按5元收取。

一般情况下，券商对大资金量、交易量的客户会给予降低佣金率的优惠，因此，资金量大、交易频繁的客户可自己去和证券部申请。另外，券商还会依客户是采取电话交易、网上交易等提供不同的佣金率，一般来说，网上交易收取的佣金较低。

另外，部分地方还收委托费。这笔费用主要用于支付通讯等方面的开支,一般按笔计算（由证券公司营业部决定收不收，证券公司多的地方，相互竞争，大多取消这项，比如大城市，证券公司少的地方，营业部可能收你成交一笔收一元或五元，比如小城镇）

中国银河证券股份有限公司（以下简称“公司”）是经国务院批准，在收购原中国银河证券有限责任公司的证券经纪业务、投行业务及相关资产的基础上，由中国银河金融控股有限责任公司作为主发起人，联合北京清源德丰创业投资有限公司、重庆水务集团股份有限公司、中国通用技术（集团）控股有限责任公司、中国建材股份有限公司4家国内投资者，于2007年1月26日共同发起设立的全国性综合类证券公司。公司注册资本金为60亿元人民币。公司的注册地址是：北京市西城区金融大街35号2-6层。法定代表人为顾伟国，董事长陈有安。中央汇金投资有限责任公司为公司实际控制人。公司本部设在北京，注册资本为60亿元人民币。现有员工11500余人。

公司的经营范围包括：证券经纪，证券投资咨询，与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问，证券承销与保荐，证券自营，证券资产管理，融资融券，以及中国证监会批准的其他业务。

公司旗下拥有银河创新资本管理有限公司和银河期货有限公司。香港子公司已获中国证监会核准设立。

2016年8月，中国银河证券在"2016中国企业500强"中排名第481位。